文/新浪財經專欄作家 吳國平[微博]

　　我們判斷房地產最嚴厲調控政策，一旦讓房地產的資金被迫徹底轉向的話，對股市必然是帶來極大推動作用，可以說，這對股市不是利空，絕對是利好，而且最終演繹的結果會超過大部分人所想象的利好，因為，市場從房市轉戰參與股市的資金可能超過很多人的想象。

　　“新國五條”一出，被稱史上最嚴調控政策，什么樣的議論都蜂擁而至，我們不妨深入思考下對市場各方面的影響：

　　1、 新“國五條”提高了投機性炒作資金的成本，從這點來說，是擊中了炒作的七寸，效果肯定有。

　　這次調控，如果從抑制投機性資金炒作的角度來說，我認為是達到了擊中七寸的效果，這很容易理解，投機性炒作能否形成最關鍵就是看資金的成本，新“國五條”里不僅是明確了售房所得按20%繳納個稅，更是提出對房價上漲過快的城市，人民銀行[微博]當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。第二套貸款首付比例的提高和利率的細則雖然是因各個城市不同而有所差異，但整體提高是確定了，這也增大了投機性資金的炒作成本；同時，售房所得按20%繳納個稅，這樣的資本利得稅，絕對會讓大部分投機性炒作資金變得相對理性很多。

　　當然，我們再深入探討下售房所得按20%繳納個稅的影響做些思考，首先，這會讓不少人誤以為這是對售房總價格的20%來征稅，可能會讓不少人懵了，不敢再談投資房地產，這樣的影響就是直接讓二手房交易出現階段性停頓的狀態；當然，事實上，這是售房賣出價格減去房子原來售房買入價格的差額才為售房所得，簡單來說，就是賣房的利潤的20%，這點倒跟我們私募大部分的利潤分成模式差不多，只不過現在在房地產里，這20%利潤直接給到了國家而已。

　　差額20%作為資本利得上繳國家，這會讓不少人發現新房不受影響，有買入沖動，但是大家仔細思考下，除非你是自主需求，投機性資金必然會考慮買入進去后，到時賣出有差額就要有20%作為資本利得上繳國家，這點成本肯定會考慮，如果判斷大的方向依然是上漲，那這最終也可以接受，但至少，透過國家這次如此堅決的態度，這樣逆著繼續炒作，最終肯定是有巨大風險的，因為，作為管理層，其實還是殺招的，就好像近期有人提出調控房價先調控政府的思路一樣，如果房價最大成本土地出讓金這塊做出讓步，大幅調低的話，這必然會直接拉低市場的價格，這是投機者絕對無法面對的，所以，對于投機者而言，此時必然考慮的是戰略性撤退和觀望，因此，這次說打到投機者的七寸關鍵就在于此。

　　2、 這次調控有點沒有辦法的辦法味道，留意非住房市場也就是商業地產接下來的狀況。

　　當然，我們也可以想象出這次如此兇悍推出這樣的政策，其實確實是有點沒有辦法的辦法，這肯定也會衍生出很多東西出來，但現在作為管理層而言，可能感覺先壓住房價瘋狂炒作的勢頭再說，其余都好辦。我們也發現，這次最嚴厲調控政策，針對對象很明確就是住房，但是非住房呢，其實是沒有針對的，這會不會讓部分投機性資金轉戰非住房市場呢，比如上商業地產等，這板塊內的分化肯定也是有可能發生的，這對于資本市場影響而言，肯定也就是分化的，有東西打壓下去了，肯定就有東西可能被提升上來，這樣才能取得個平衡。

　　不過，可以預期的是，面對管理層對住宅市場如此兇悍的態度和舉措，投機性資金在炒作房地產的時候肯定會投鼠忌器，不敢太冒進的，因此，這必然也就抑制了商業地產等過分炒作，但，適度炒作可能會發生，這是我們需要繼續關注的。

　　3、 房價波動的根源在于貨幣，此次擠出效應對股市利好，農產品等不排除炒作，CPI上漲的壓力可能再現。

　　房價不斷上漲，其實根源跟貨幣不斷超發有關，通脹預期下，房子確實是保值增值的好投資，未來房價的波動最終如何演繹，其實，跟貨幣最終取向有關，當然，貨幣不斷超發同時強制壓制房價，也能取到一定效果，但是，我們需要注意的是，當貨幣無法在房地產這個池子里很好涌進去的時候，必然會選擇其他池子，此時，股市就是最好的場所之一，因此，我們判斷房地產最嚴厲調控政策，一旦讓房地產的資金被迫徹底轉向的話，對股市必然是帶來極大推動作用，可以說，這對股市不是利空，絕對是利好，而且最終演繹的結果會超過大部分人所想象的利好，因為，市場從房市轉戰參與股市的資金可能超過很多人的想象。

　　當然，這也會進一步推動一些物價的上漲，因為房價抑制了，其他可以炒作的跟房地產沒有太大關聯的物價肯定是不可避免會受到資金關注的，比如農產品等，擠出效應會讓更多資金投入到國家支撐的領域，家庭農場等屬于國家明確支撐的領域，農業大有可為，只是，階段性不排除資金對于部分農產品進行積極炒作，價格進一步推高可能難以避免， CPI未來上漲的壓力可能會再次反映到我們生活之中。

　　4、 此次調控對房價影響整體不會暴跌也不會暴漲，更多是穩中有所分化的格局。

　　對于房價的影響，在轉嫁成本的預期下，暴跌是不可能的，反倒部分二手房有繼續上漲可能；但你說暴漲，我覺得也不太可能，因為投機性資金一旦開始戰略性撤退或觀望，市場風浪就不太可能太大；所以，更多是一種穩定中有所分化的格局。硬性需求大的地方不排除會有繼續上漲的可能，相反，彈性需求大的地方則會趨于穩定甚至有一定回調可能，最終市場會漸漸演繹到比拼質量的時代。

　　對地產股的影響，我認為這次調控過后房地產不太可能會就此就陷入低潮，反倒有可能借此機會進入一個新的博弈階段，漸漸房地產市場會進入真正的新城鎮化時代。

　　5、 對房地產行業會是新一輪洗盤，回歸理性可以期待，簡單把握機會可留意一線龍頭。

　　很多人可能忽略了這次國五條里有加大土地供應之說，這里的意思很明顯，以后大力推進土地的出讓，很多人又擔心可能到時房地產商因為擔心未來地產陷入低谷不敢貿然拿地，這點是有可能，如果真出現那種情況，那么，大家就要小心國家最后的殺手锏就蘊含其中了，那就是土地出讓價格開始不斷下滑，因為只要價格夠低，自然就有地產商有興趣，這樣，房地產的健康運行也就自然形成了。

　　前面有提高投機成本的策略，在股市里就好像不斷加大印花稅實行資本利得稅一樣；后面有加大土地供應，在股市里就等于是新股發行無限量；試問市場最終能不回歸理性嗎？所以，中期而言，只要貨幣保持在適度超發范圍內，相信房地產行業中期進入較為健康的運行格局是可以預期的，這對房地產行業的上市公司而言也將會是新一輪洗盤，對于一般投資者而言，其實把握機會很簡單，選擇那些一線龍頭如萬科和保利地產的等中長期持有也就可以了。

　　總之，這次稱為史上最嚴厲的調控政策，必然會帶來很多衍生的影響，比如如何避免20%征稅的問題，就可能衍生出假離婚等問題，這些問題都將要極大考驗管理層的智慧，剩下就等更多細則出來吧，只是，不管如何，這次這樣做，至少有一點大家是清晰認識的，那就是管理層的態度，是非常堅決的，或者說，已經到了接近最后底線的時候，我們做股票的人都很清楚，當市場倒逼到管理層接近最后底線的時候，那時候往往就是最需要好好重視的時候。

　　我們不是說未來房價一定會跌，因為這也不符合管理層的利益，但至少，不會暴漲，同時，可能最理想的就是保持相對穩定，然后把房地產那些純投機的資金擠出到其他市場中去，這對我們股市而言不是壞事，但對農產品等而言，則可能又是一輪考驗了，我們拭目以待。

　　(本文作者介紹：財經評論家、陽光私募基金經理、財經類暢銷書作家、廣東煜融投資管理有限公司董事長。更多精彩盡在新浪微博 @吳國平財經 及微信公號：cjtgping)

　　本文為作者獨家授權新浪財經使用，請勿轉載。所發表言論不代表本站觀點。